Сделки: безопасность
Сопровождение сделки с недвижимостью — это проверка квартиры и продавца до подписания, составление договора под конкретную ситуацию и контроль за тем, чтобы деньги перешли продавцу только после регистрации права покупателя. Адвокат отвечает за три вещи: чтобы сделку потом не признали недействительной, чтобы покупатель не потерял деньги при сбое регистрации и чтобы в квартире не осталось чужих прав, которые всплывут позже.
На вторичном рынке Москвы основные риски связаны не с подделкой документов, а с обстоятельствами, которые не видны из выписки ЕГРН: несогласный супруг, наследник, о котором забыли, банкротство продавца, доли детей после материнского капитала. Ниже описано, что проверяется, как выстроить расчёты и на каких этапах чаще всего ошибаются сами стороны.
Проверка квартиры перед задатком
Задаток платят после проверки, а не до неё. Иначе покупатель либо теряет деньги при отказе, либо идёт на сделку с риском. Минимальная проверка включает:
- свежую выписку из ЕГРН с обременениями и сведениями о правообладателях;
- историю переходов права, чтобы увидеть частую перепродажу, дарение незадолго до продажи, наследство последних трёх лет;
- единый жилищный документ со списком зарегистрированных, включая временно выбывших;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту;
- сведения о перепланировке по техническому паспорту.
Отдельно проверяют, как квартира досталась продавцу. Если основание — наследство, смотрят, не может ли объявиться наследник, пропустивший срок. Если приватизация, выясняют, не отказался ли кто-то от участия, сохранив право пользования.
Проверка продавца
Продавца проверяют по паспорту, по базе банкротств ЕФРСБ и по картотеке арбитражных дел на kad.arbitr.ru. Сделку должника, совершённую незадолго до банкротства по заниженной цене, финансовый управляющий вправе оспорить, и покупатель может остаться без квартиры с требованием о возврате денег в общей очереди кредиторов.
Если продавец в браке и квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Без него супруг может оспорить сделку в течение года с момента, когда узнал о ней. При продаже по доверенности её проверяют в реестре доверенностей нотариальной палаты и по возможности связываются с самим собственником.
Для пожилых продавцов и продавцов с признаками заболеваний полезна справка из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это не гарантия, но довод против будущего иска о совершении сделки в состоянии, когда человек не понимал своих действий.
Договор и его ключевые условия
Типовой договор с сайта агентства редко учитывает особенности конкретной квартиры. Адвокат прописывает:
- точную цену и порядок расчётов, в том числе сумму задатка и срок его зачёта;
- срок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта всех проживающих;
- заверения продавца об отсутствии споров, долгов, обременений и третьих лиц с правом пользования;
- ответственность за недостоверность заверений;
- порядок передачи по акту и момент перехода риска.
Сделка требует нотариальной формы, если продаётся доля в праве собственности или собственник несовершеннолетний либо ограничен в дееспособности. В остальных случаях нотариус по желанию сторон.
Расчёты без риска для обеих сторон
Наличные в руки до регистрации — худший вариант для покупателя. Безопасные способы такие:
| Способ расчёта | Как работает | На что смотреть |
|---|---|---|
| Аккредитив в банке | Банк перечисляет деньги продавцу после регистрации перехода права | Условия раскрытия и перечень документов |
| Депозит нотариуса | Нотариус держит деньги и выдаёт их после регистрации | Удостоверение сделки у того же нотариуса |
| Банковская ячейка | Доступ продавца к ячейке после регистрации | Точные условия доступа в договоре аренды ячейки |
| Безналичный перевод после регистрации | Продавец получает оплату по выписке ЕГРН | Риск для продавца, нужен залог в силу закона |
При ипотеке схему расчётов определяет банк покупателя, и адвокат согласовывает договор с его требованиями.
Регистрация и передача квартиры
Документы подают в Росреестр через МФЦ, электронно или через нотариуса. Обычный срок регистрации — несколько рабочих дней, у удостоверенных нотариусом сделок он короче. Если регистрацию приостановили, адвокат разбирается в причинах и устраняет их, не дожидаясь отказа.
После регистрации подписывают акт приёма-передачи, сверяют показания счётчиков, получают ключи и проверяют, что все зарегистрированные действительно сняты с учёта. Если продавец не выписался в срок, иск о признании утратившим право пользования проще выиграть, когда обязанность и срок выписки прописаны в договоре.
Сроки и стоимость сопровождения
Проверка квартиры и продавца обычно занимает от нескольких дней до двух недель, в зависимости от скорости ответов на запросы. Подготовка договора идёт параллельно. Само сопровождение длится до регистрации и передачи ключей.
Стоимость зависит от объёма: разовая проверка документов, проверка с договором или полное сопровождение с выходом на сделку. Конкретная сумма закрепляется в соглашении с адвокатом до начала работы.
Ошибки сторон и вопросы покупателей
Покупатель вносит задаток по расписке до проверки. Если потом выясняется проблема и сделка срывается, вернуть деньги удаётся не всегда.
Стороны занижают цену в договоре ради налога. При расторжении или признании сделки недействительной покупатель получит обратно только сумму из договора.
Можно ли купить квартиру, где прописан ребёнок? Можно, но без снятия ребёнка с учёта и согласия органа опеки при наличии у него доли сделка рискованна.
Нужна ли выписка ЕГРН в день сделки? Да, её запрашивают повторно прямо перед подписанием, чтобы исключить появившиеся аресты.
Задайте вопрос редакции по электронной почте.
Для связи с редакцией пишите на электронную почту: advokatyarbata@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.