Торговая недвижимость
Покупка или продажа торгового помещения в центре Москвы почти всегда означает сделку с действующим бизнесом внутри: в зале работают арендаторы, на здание оформлен участок, у собственника есть кредиторы. Адвокат по сделкам с коммерческой недвижимостью на Арбате проверяет объект и продавца, оценивает договоры аренды, которые перейдут к покупателю, и готовит текст договора так, чтобы риски не остались на одной стороне.
Ниже разобрано, что именно проверяют перед сделкой, какие бумаги понадобятся, сколько длится подготовка и на каких ошибках покупатели и продавцы теряют деньги.
Что входит в сопровождение сделки с торговым объектом
Работа адвоката начинается задолго до подписания. Сначала выясняют, что именно продаётся: отдельное здание, помещение в торговом центре, доля в праве или компания, которой принадлежит объект. От этого зависит форма сделки, налоги и круг согласий.
Затем идёт правовая проверка. Адвокат изучает историю перехода прав за несколько лет, ищет обременения и споры, сверяет фактическую площадь и планировку с данными ЕГРН. Отдельно оценивается земля под зданием. Покупатель здания получает право на ту часть участка, которая занята объектом и нужна для его использования, но условия по земле лучше прописать в договоре прямо.
Последний блок — сам договор и закрытие сделки: порядок расчётов, передаточный акт, подача документов на регистрацию перехода права. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после государственной регистрации.
Арендаторы как часть покупки
Для торговой недвижимости главный актив часто не стены, а арендный поток. Гражданский кодекс прямо говорит, что смена собственника сама по себе не прекращает аренду. Новый владелец становится арендодателем на тех же условиях, включая низкую ставку и долгий срок, если прежний собственник так договорился.
Поэтому каждый договор аренды читают целиком. Смотрят срок, порядок индексации, право арендатора на досрочный выход, обеспечительные платежи, зарегистрирован ли договор. Аренда здания или помещения на срок от года подлежит регистрации, и незарегистрированный долгий договор может создать спор с третьими лицами.
Полезно получить от продавца реестр арендаторов с задолженностями и перепиской по претензиям. Долги арендаторов перед прежним собственником обычно к покупателю не переходят, а вот обеспечительные платежи придётся учитывать при расчётах.
Пакет бумаг от продавца и покупателя
Объём документов зависит от того, кто продаёт: компания или физическое лицо. Базовый перечень выглядит так:
- выписка из ЕГРН на здание или помещение и на земельный участок;
- правоустанавливающие документы: договор, по которому продавец приобрёл объект, акт ввода или иной документ-основание;
- технический план и поэтажные планы;
- договоры аренды с приложениями и актами приёма-передачи;
- договоры с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией;
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налогу на имущество.
Дополнительно, если продавец — компания
Нужны устав, выписка из ЕГРЮЛ, решение о назначении директора и решение участников об одобрении сделки, если она крупная для общества. Без такого одобрения сделку могут оспорить в суде по иску участника.
Дополнительно, если продавец — гражданин
Нотариальное согласие супруга на продажу объекта, нажитого в браке. Его отсутствие даёт супругу право требовать признания сделки недействительной.
Сроки подготовки и из чего складывается цена работы
Проверка одного торгового помещения с небольшим числом арендаторов обычно занимает от одной до двух недель после получения полного пакета. Здание с десятками договоров аренды и сложной историей требует больше времени. Регистрация перехода права в Росреестре идёт отдельно, её срок установлен законом о регистрации недвижимости и зависит от способа подачи.
На стоимость работы влияют площадь и состав объекта, число арендных договоров, наличие споров и обременений, форма сделки. Покупка компании-владельца дороже прямой покупки объекта, потому что проверяется ещё и сама компания. Конкретная цена согласуется с адвокатом и закрепляется в соглашении об оказании юридической помощи.
| Риск | Как выявляют | Чем закрывают в договоре |
|---|---|---|
| Арест или залог объекта | Выписка ЕГРН, картотека судов и приставов | Снятие обременения до расчёта, аккредитив |
| Невыгодная долгосрочная аренда | Анализ всех договоров аренды | Корректировка цены, заверения продавца |
| Самовольная перепланировка | Сверка техплана и фактической планировки | Обязанность продавца узаконить или скидка |
| Спор участников компании-продавца | Устав, протоколы, судебные дела | Решение об одобрении сделки в пакете |
| Долги по коммунальным платежам | Справки и сверки с поставщиками | Удержание части цены до погашения |
Как обычно складываются споры по таким сделкам
Типовая ситуация: покупатель приобрёл помещение, а затем узнал, что ключевой арендатор вправе расторгнуть договор с коротким уведомлением. Доход объекта падает. Если продавец заверял обратное, у покупателя появляется основание требовать возмещения убытков. Если заверений в договоре не было, позиция становится заметно слабее.
Другая частая история связана с землёй. Здание купили, а участок остался у прежнего собственника или в аренде у города, и права на него не оформили.
Споры между компаниями по сделкам с коммерческой недвижимостью рассматривает Арбитражный суд города Москвы. Если сторона сделки — гражданин без статуса предпринимателя, дело пойдёт в суд общей юрисдикции.
Где покупатели и продавцы ошибаются чаще всего
Первая ошибка — верить выписке ЕГРН как единственному источнику. Она показывает зарегистрированные права и обременения, но не судебные споры, которые ещё не дошли до ареста, и не долги продавца.
Вторая — подписывать договор без механизма расчётов. Передача денег до регистрации без аккредитива или эскроу-счёта оставляет покупателя без защиты, если регистрацию приостановят.
Третья — игнорировать назначение помещения и разрешённое использование участка. Торговля в помещении, которое числится складом или офисом, может стать проблемой при проверках.
Вопросы о сделках с торговыми помещениями
Можно ли купить помещение с арендаторами и сразу поднять ставку? Только если это позволяет действующий договор аренды. Условия меняются по соглашению с арендатором или в порядке, предусмотренном самим договором.
Нужен ли нотариус? Для сделки между компаниями нотариальная форма не обязательна. Она требуется при продаже доли в праве собственности и в ряде других случаев.
Что делать, если регистрацию приостановили? Изучить уведомление Росреестра, устранить причину в указанный срок и подать недостающие документы. Решение об отказе можно обжаловать в суде.
Посмотрите подборки адвокатов по вашей теме на сайте.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: advokatyarbata@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.